西班牙房地產泡沫

西班牙房地產泡沫，是指西班牙房地產價格在長期上漲後過度飆升而至崩盤的階段。這波房價的長期上漲自1985年至2008年，歷經數個不同階段。房市泡沫可明確分為三個時期：1985–1991年，房價幾乎上漲了三倍；1992–1996年，房價大致持穩；以及1996–2008年，房價再度驚人飆漲。2008–2014年的西班牙房地產危機導致了房價下跌。2013年，倫敦IHS環球透視（IHS Global Insight）的經濟學家拉吉·巴迪亞尼（Raj Badiani）估計，自2007年以來，住宅房地產的價值已下跌超過30%，且到2015年，房價將自高峰下跌至少50%。阿爾奇迪（Alcidi）與格羅斯（Gros）指出：「若營建業繼續以今日相對較高的速度進行，泡沫的吸收過程將耗時超過30年。」

各方評估

即使各方參與者都已接受房地產市場的相關事實，但對於這些數據的評估卻未必總是一致。西班牙銀行本身便駁斥了市場存在投機泡沫的說法：根據西班牙銀行的說法，對住宅市場所做的研究結果並不支持平衡或泡沫的假說，反而更強化了當時的困惑，亦即2004年底西班牙房地產市場的狀況，其特徵是適住房屋的估值過高，且市場觀測價格與其長期基本面所解釋的價格之間的差異，正在逐步被吸收。然而，該機構的官方報告也承認了房地產資產的估值過高，並早在2002年就已警示房屋可能出現貶值。2003年，加西亞·蒙塔爾沃（García Montalvo）發表了其中一篇最早關於西班牙房地產泡沫形成的文章。

那些否認投機泡沫存在，至多只承認資產有輕微估值過高的人，其論點是基於西班牙經濟的良好狀態、就業與持續增長的數據，以及極低的違約率，並將價格增長歸因於需求壓力。

在另一個極端，則是那些認為眼前發生的事是一場後果難料的房地產泡沫的批評者：一場巨大的投機性（房地產）泡沫已發展多年，而《經濟學人》（2005年6月18日）將其描述為資本主義歷史上一次重大的投機過程。總體而言，持批判立場者主張，西班牙經濟對營建業的依賴以及過度的債務，可能引發長期的經濟衰退，尤其在利率上升的情況下，將侵蝕國內消費，並推高失業率和違約水平，最終導致房地產資產貶值。

動態

西班牙的房屋自有率超過80%。擁有自宅的渴望在1960與70年代受到政府鼓勵，因此已成為西班牙國民心態的一部分。此外，稅務法規也鼓勵持有房產：房貸還款的15%可從個人所得稅中扣除。再者，最老舊的公寓受到未隨通膨調整的租金管制，且驅逐房客的過程緩慢，因而抑制了租賃市場。銀行提供40年期，近期更提供50年期的抵押貸款。

正如所擔憂的，當投機泡沫破裂時，西班牙成為受創最嚴重的國家之一。根據歐盟統計局的數據，在2007年6月至2008年6月期間，西班牙是歐洲營建率驟降幅度最大的國家。 2008年，新建案幾乎完全停擺，但由於賣方不願提供大幅折扣，初期價格相對穩定。2008年底的全國平均房價為每平方公尺2,095歐元。 2007年7月至2008年6月期間的實際銷售量平均下降25.3%（其中絕大部分的跌幅顯然發生在2008年）。部分地區受影響較其他地區嚴重：加泰隆尼亞在此方面首當其衝，銷售量暴跌42.2%，而像埃斯特雷馬杜拉這樣人口稀少的地區，同期僅下跌1.7%。

與美國大部分地區不同，但與多數歐洲國家相似，西班牙不承認抵押貸款為無追索權債務。由於房價下跌幅度之大，使得多數法拍所得僅能償還貸款的60%，那些被收回房產的人，對於他們不再擁有的物業仍背負著巨額債務。

數據

房價與房屋興建數量

根據西班牙銀行的報告，從1976年到2003年，西班牙的房屋價格在實質上翻了一倍，這意味著名目上增長了16倍。在1997年至2006年期間，西班牙的房價在名目上上漲了約150%，相當於實質增長100%。據稱，從2000年到2009年，在原有的2000萬戶住宅存量基礎上，又增加了500萬戶新住宅。2008年，房地產市場開始快速下跌，當年房價急遽下降8%。在2007年至2013年期間，西班牙房價下跌了37%。西班牙每年興建近一百萬戶房屋，比德國、法國和英國的總和還多。

房地產債務

此一情況的主要影響之一是家庭債務的增長。由於購買房屋，無論是自住還是投資，通常都以抵押貸款融資，因此價格上漲意味著債務增加。西班牙的消費者債務在不到十年的時間裡增加了兩倍。1986年，債務佔可支配所得的34%，1997年升至52%，到了2005年則達到105%。2006年，全國有四分之一的人口背負著超過15年期的債務。從1990年到2004年，抵押貸款的平均年限從12年增加到25年。西班牙銀行報告指出，2006年家庭儲蓄已被債務所淹沒。事實上，西班牙銀行每年都對西班牙家庭的高負債率提出警告，該機構認為這種情況是不可持續的。截至2006年底，私人債務達8,322.89億歐元，年增18.53%，並在2010年底達到1兆歐元。西班牙銀行也對營建業的過度負債發出警告。

西班牙商會主席哈維爾·戈麥斯·納瓦羅（Javier Gómez Navarro）在金融記者協會舉辦的一場活動中表示，各機構對住宅部門的債務「永遠無法收回」30%。根據西班牙銀行的數據，這筆債務達3,250億歐元；截至2009年12月，壞帳總額達968.24億歐元。商會主席感嘆西班牙金融體系不願承認危機對其資產的衝擊；西班牙銀行則申明這是整個金融部門的責任：「在西班牙，從來沒有人願意承認金融體系狀況不佳，因為這會迫使銀行業啟動資本重組政策。到目前為止，國家政策的目標一直是爭取時間，啟動溫和的銀行資本重組，但現在時間已經不多了。」

根據房地產顧問公司R.R. de Acuna & Asociados的說法，全國67,000家開發商中，超過一半可被歸類為「殭屍企業」，其負債超過資產，收入僅足以償還貸款利息。根據西班牙銀行的數據，家庭貸款中被列為呆帳的比例，佔總信貸額的比重從2005年的0.8%上升到2011年的6.2%。

參見

• 西班牙經濟大衰退
• 西班牙儲蓄銀行
• 西班牙失業問題
• 2008–2014年西班牙房地產危機
• 經濟大衰退

外部連結

• 西班牙發展部統計資料

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