房屋檢驗

房屋檢查（驗屋）是對房屋狀況進行的有限度、非侵入性的檢查，通常與該房屋的銷售有關。驗屋通常由具備相關培訓和認證的驗屋師執行。驗屋師會準備一份書面檢查報告，並將其交付給客戶。一般來說，驗屋師會建議潛在購屋者在現場檢查時陪同，以便為書面報告中的意見提供背景說明。客戶接著便可利用所獲得的資訊，為其待完成的不動產交易做出明智的決定。驗屋師描述的是檢查當下的房屋狀況，但並不保證系統或組件的未來狀況、效率或使用壽命。

驗屋師有時會與不動產估價師混淆，驗屋師是確定結構的狀況，而估價師則是確定房產的價值。在美國，儘管並非所有州或市政府都對驗屋師進行監管，但有多個驗屋師專業協會提供教育、培訓和交流機會。專業驗屋是對房屋當前狀況的檢查，並非旨在驗證其是否符合相關法規的檢查；在美國，「建築檢查」(building inspection) 一詞通常用於指稱建築法規的合規性檢查。與此類似但更為複雜的商業建築檢查稱為「物業狀況評估」(property condition assessment)。驗屋旨在發現問題，而「建築診斷」(building diagnostics) 則旨在找出已發現問題的解決方案及其預期結果。房產檢查是對房產結構、設計和固定設施的詳細視覺記錄。房產檢查為買方、租戶或其他資訊消費者在購買前提供了有關房產狀況的寶貴見解。

北美地區

在加拿大和美國，房屋購買合約中可能包含一項附帶條件，即合約在買方透過驗屋師或其他代理人有機會核實房屋狀況之前無效。在許多州和省，驗屋師必須領有執照，但在某些州，該行業並未受到監管。取得執照的典型要求是完成經批准的培訓課程及／或通過州執照委員會的考試。一些州和省還要求驗屋師定期取得持續教育學分以更新執照。除非在驗屋服務中特別標明，否則為滿足抵押貸款或產權要求而常需的項目，如白蟻（「害蟲」）檢查，必須另外從有執照和受監管的公司取得。

2001年5月，麻薩諸塞州成為第一個認識到，當銷售房屋的房地產經紀人同時向潛在買家介紹或推薦驗屋師時，可能存在利益衝突的州。因此，麻薩諸塞州的房地產執照法進行了修訂，禁止賣方房地產經紀人直接推薦驗屋師。該法還禁止賣方經紀人提供驗屋師的「簡短」名單。唯一可以提供的名單是該州所有持牌驗屋師的完整名單。

2018年9月，加州州議會通過了參議院第721號法案 (SB 721)，要求具有特定條件（例如有外部高架結構）的建築物，必須由持牌專業人士進行檢查。這些檢查必須由合格的個人（如結構工程公司）執行，並出具詳細報告。未能遵守這些要求的業主可能會受到處罰。

附加服務，如木材破壞性昆蟲檢查、氡氣測試、化糞池檢查、水質、黴菌（或可能導致黴菌的過度潮濕）以及私人水井檢查，如果驗屋師具備相應資格，有時也可能成為其服務的一部分。

在許多省和州，驗屋標準由專業協會制定和執行，例如全球性的國際認證驗屋師協會 (InterNACHI)；美國的美國驗屋師學會 (ASHI) 和全美驗屋師協會 (NAHI)（2017年10月已停止運作）；以及加拿大的加拿大房屋與物業檢查師協會 (CAHPI)、加拿大專業房屋與物業檢查師協會 (PHPIC) 和國家驗屋師認證委員會 (NHICC)。

目前，美國有超過三十個州以某種形式對驗屋行業進行監管。

加拿大的模式在2016年出現了變化，當時一項獨立於協會的驗屋標準制定完成。該標準由加拿大標準協會與行業專業人士、消費者權益倡導者和技術專家合作開發。CAN/CSA A770-16 驗屋標準由三個省政府資助，旨在成為加拿大境內執行的驗屋的統一標準。這是唯一獲得加拿大標準委員會認可的驗屋標準。

在加拿大，有些省級協會專注於影響其成員和消費者的省級差異。安大略省的驗屋師人口最多，根據2013年的一項政府調查，估計約有1500名。

至今，安大略省認證驗屋師協會是唯一強制其成員轉向 CAN/CSA A770-16 驗屋標準的協會，轉換日期定為2020年2月28日。其他全國性和省級協會則將其作為一個選項，添加到其他支持的標準中。

在加拿大，只有亞伯達省和英屬哥倫比亞省對驗屋行業實施了政府監管。安大略省已走完程序，通過了監管程序，最終制定了《2017年驗屋法案》，以對該省的驗屋師進行發牌管理。該法案已獲王室御准，但仍在等待相關法規的制定和頒布才能成為法律。

在安大略省，有兩個省級協會：OAHI（安大略省驗屋師協會）和 OntarioACHI（安大略省認證驗屋師協會）。兩者都聲稱是該省最大的協會。OAHI 是透過省議會的一項私人法案成立的，依法有權向其會員名冊上的任何人授予 R.H.I.（註冊驗屋師）稱謂。然而，R.H.I. 稱謂是一個保留稱謂，由 OAHI 根據《1994年安大略省驗屋師協會法案》進行監督。該法案允許 OAHI 將此稱謂授予已通過並維持其會員章程中規定的嚴格標準且在安大略省執業的會員。同樣，OntarioACHI 對於授予其認證——加拿大認證驗屋師 (CCHI) 稱謂，也要求同樣高的標準。更令人困惑的是，加拿大房屋與物業檢查師協會 (CAHPI) 擁有「註冊驗屋師」和「RHI」這兩個詞的版權。在安大略省以外，OAHI 會員未經 CAHPI 認證不得使用這些詞彙。

《2017年驗屋法案》的頒布要求廢除《1994年安大略省驗屋師協會法案》，這將取消 RHI 在安大略省的稱謂權，同時也消除了消費者對於其在加拿大各地授予標準的困惑。

英國

在英國（或更確切地說，在英格蘭和威爾斯），驗屋師是經認證可執行「房屋狀況報告」的檢查員，該報告最初預期會包含在「房屋資訊包」中。

驗屋師必須完成 ABBE 驗屋文憑，以證明他們符合 NVQ/VRQ 能力評估（第4級）所設定的標準。政府曾預計需要7,500至8,000名合格且持牌的驗屋師，以滿足每年近2,000,000份房屋資訊包的需求。結果，遠超此數的人員參加了培訓，導致潛在檢查員嚴重供過於求。

隨著聯合政府於2010年取消房屋資訊包，驗屋師在英國的角色被永久裁撤。

作為房地產交易一部分的房屋檢查，在英國仍大致以「房屋狀況報告」流程出現前多年來的方式進行。房屋檢查比目前在北美提供的更為詳細。它們通常由皇家特許測量師學會的特許會員執行。

印度

印度的驗屋概念尚處於起步階段。提供此項服務的公司如雨後春筍般湧現，主要集中在班加羅爾、欽奈、加爾各答、浦那、孟買等一線城市。為了幫助大眾更廣泛地了解並推廣這一概念，一些驗屋公司已聯合成立了印度驗屋協會。

在 RERA（不動產監管局法案）生效後，驗屋公司的效能和潛力大幅提升。大多數屋主和潛在購屋者不知道什麼是驗屋，甚至不知道有這樣的服務存在。

印度驗屋與北美或英國的不同之處在於缺乏政府授權的發牌機構。此外，印度的房屋主要由窯燒磚、混凝土磚塊甚至純混凝土牆（主要見於高層公寓）建造，這意味著所進行的測試也大不相同。大多數驗屋公司對房產進行非破壞性檢測，在某些情況下，根據客戶要求，也會進行需要取芯的測試。

在印度，大多數屋主不知道驗屋這個概念。另一個問題是，權力平衡高度向建商傾斜；這意味著購屋者如履薄冰，因為在大多數情況下，房屋是他們一生中最昂貴的購買，屋主不希望因此與建商產生對立。

驗屋標準與除外責任

一些驗屋師和驗屋監管機構維持著與該行業相關的各種標準。一些檢查公司提供90天有限保固，以保護客戶免於意外的機械和結構故障；否則，驗屋師不對未來的故障負責。非住宅建築的一般檢查標準可在美國國家建築檢查工程師學會找到。

許多驗屋師也可能提供附加服務，例如檢查游泳池、灑水系統、檢測氡氣水平以及檢查木材破壞性生物。CAN/CSA-A770-16 標準允許這樣做（事實上，它將泳池安全檢查列為一項要求），並且也規定驗屋師必須具備提供這些服務的適當資格。其他標準對此則未作規定。

檢查類型

買賣雙方驗屋

房屋檢查通常由該房屋的潛在購買者使用，以便在購買前評估房屋的狀況。同樣，房屋賣家也可以選擇對其房產進行檢查，並將檢查結果報告給潛在買家。

法拍屋檢查

近期被法拍的房產可能需要進行房屋檢查。

四點檢查

對房屋的屋頂、暖通空調 (HVAC)、電氣和管道系統的檢查通常被稱為「四點檢查」，保險公司可能要求此項檢查作為提供屋主保險的條件。

災後檢查

房屋在遭受災難後可能需要進行房屋檢查。災後檢查與標準房屋檢查不同，其重點是損壞情況，而不是從屋頂到地下室所有可見可及之物的品質。

檢查員會前往已向聯邦緊急事務管理署 (FEMA) 請求災難援助者的家中或工作場所。

第八類房屋補助計畫檢查

在美國，聯邦和州政府透過第八類房屋補助計畫 (Section 8 program) 為低收入人群提供住房補貼。政府期望住房「適合居住」，因此第八類房屋補助計畫檢查旨在確定是否符合美國住房和城市發展部 (HUD) 的住房品質標準 (HQS)。

交屋前檢查

在已購房屋的交易完成前，可能會進行一次檢查，稱為「交屋前」檢查。

結構檢查

房屋的結構也可能被檢查。在進行結構檢查時，檢查員會尋找各種可能導致維修或進一步評估建議的損壞跡象。

在紐約州，只有持牌專業工程師或註冊建築師才能對房屋或建築物的結構元件是否足夠提供專業意見。市政建築官員也可以做出此類判斷，但他們在提供此意見時並非在執行驗屋。市政官員也沒有義務為買方的最大利益著想。其他一些州的執照法中也可能有類似規定。非持牌專業工程師或註冊建築師的人可以描述結構元件的狀況（例如框架開裂、樑／屋頂下陷、嚴重的腐爛或蟲害等），但不被允許對該狀況如何影響建築物的結構穩固性發表專業意見。

房屋的各種系統，包括管道和暖通空調 (HVAC)，也可能被檢查。

熱影像檢查

使用紅外線攝影機進行的熱影像檢查，可以為檢查員提供有關房屋能源損失、外牆和屋頂的熱量增益／損失、濕氣洩漏以及通常肉眼無法看見的不當電氣系統狀況的資訊。熱影像不被視為一般驗屋的一部分，因為它超出了執業標準的檢查範圍。

泳池與水療設施檢查

游泳池和水療設施的檢查不被視為一般驗屋的一部分，因為其檢查超出了執業標準的檢查範圍。然而，一些驗屋師也持有檢查泳池和水療設施的認證，並將此作為附加服務提供。

樹木健康檢查

對物業上樹木的檢查不被視為一般驗屋的一部分，因為其檢查超出了執業標準的檢查範圍。這類檢查通常由認證樹藝師執行，旨在銷售協議簽訂前評估物業上樹木的安全和狀況。

移民用途的房產檢查報告

英國簽證與移民署 (UKVI) 發布了指導方針，要求確保房產必須符合規定，以便簽證申請人能夠居住在符合環境和健康標準的房產中。《1985年住房法》第X部分為這些報告提供了法律依據——主要是為了確保房產當前沒有過度擁擠，並且在成功申請簽證（無論是配偶簽證、受撫養人簽證、無限期居留或訪客簽證）後增加的人口不會導致房產變得過度擁擠。報告通常由環境評估員或合格的律師根據 HHSRS（住房健康與安全評級系統）編寫。房產檢查報告通常是標準化的，並詳細說明了法律要求。

委售前驗屋

委售前檢查專注於房屋的所有主要系統和組件，包括暖通空調 (HVAC)、電氣、管道、外牆、門、窗、屋頂和結構。這是為賣家進行的全面房屋檢查，以便他們在買家進行自己的檢查之前更好地了解房屋的狀況。

參見

• 不動產主題列表
• 不動產估價